上海新鸿基IFC
随着我国新型城镇化历程的持续深化，城市群和都会圈一直开展成熟，商业地产增速放缓，供需两头呈下降态势，行业从增量时代逐渐走向存量时代。 。。本研究聚焦商业地产行业，就存量时代的商业综合体开展现状、、、典范案例和未来开展趋势开展研究，旨在为公司相关营业开展提供借鉴。 。。
一、、、商业综合体开展现状
（一）天下购物中心增速连续五年下滑，行业整体自2018年正式进入存量时代，但高端市场未饱和，仍保存市场时机。 。。
阻止2020年底，海内购物中心存量约为4832家， 同比增添8.6%；；存量面积达4.3亿平，同比增添8.8%，对应单位体量约8.9万平，近三年持平。 。。但高端商业综合体仍在实验探索扩张，例如SKP正在向成都拓展。 。。
（二）消耗升级、、、手艺厘革加速商业综合体更新迭代，线下体验式消耗迎来新机缘。 。。
海内外商业综合体的研究批注，城市人均GDP的崎岖决议了综合体的开展阶段。 。。2019年中国人均GDP抵达10276美元，意味着住民的消耗结构中，服务消耗、、、文化消耗、、、休闲娱乐消耗等非商品消耗比重将加大，主流消耗内容由「商品消耗」转向「体验型消耗」，为商业综合体的开展创立了空间。 。。
（三）受益于融资本钱低和拓展速率快，轻资产模式受到地产开发商青睐，大都头部地产企业逐步开启轻重连系的开展模式。 。。
从海内龙头企业的开展路径看，开发商向轻重连系模式转型成为商业地产的主要趋势之一。 。。一方面，开发商通过重资产运营，增强开发能力、、、融资能力、、、运营能力、、、以及品牌力，修建其护城河；；另一方面，通过品牌及治理输出服务或委托治理服务实现规？？焖倮┐。 。。
（四）境外高端消耗回流，发动供应尚未抵达饱和的高端商业综合体苏醒强劲。 。。
供需双向作用发动高端商业综合体逆势上扬。 。。联商网零售研究中心的数据显示，海内顶级标杆商业在2020 年都在坚持10%以上的逆势增添，其中，北京SKP业绩同比增添15%，首次逾越英国哈罗德百货，问鼎全球购物中心销售额榜首。 。。从需求端看，新冠肺炎疫情加速了中国外洋奢侈品消耗大宗回流，奢侈品市场迅速苏醒。 。。从供应端看，由于奢侈品牌多接纳「一城一店」战略， 控制开店数目，高端购物中心数目尚未抵达饱和。 。。
（五）数字化转型升级和科技赋能助推商业综合体高质量开展。 。。
数字化转型实现了对商业综合体的全流程、、、全方位赋能，在提升坪效、、、降低空置率，精准营销，以及优化客户体验方面施展了重着述用。 。。别的，科技赋能使商业综合体在场景打造上更具创意和互动体验感。 。。黑科技、、、陶醉式空间、、、体感交互装置等让主顾在消耗历程中体验感、、、互动性和趣味性更强，正成为一种潮流。 。。
二、、、商业综合体主要业态剖析
（一）焦点商圈高端零售商业综合体
焦点商圈高端零售商业综合体通常位于一线或新一线城市的焦点商圈，以纯高端零售业态为主导，融合少量餐饮、、、休闲娱乐、、、以及文化等业态，海内典范案例有上海新鸿基IFC国际金融中心，外洋典范案例有英国哈罗德百货。 。。
项目定位方面，上海IFC和英国哈罗德百货均定位高端零售综合体，其中上海IFC聚焦高端一站式消耗目的地的定位，锁定商务客群以及高端消耗人群；；英国哈罗德百货定位「天下橱窗」，拥有全球300多个高端品牌，同时作为游客到伦敦必去的景点，吸引了全天下到访游客。 。。业态组合方面，上海IFC和英国哈罗德百货均聚焦高附加值的高端零售，零售业态面积遥遥领先其它业态。 。。谋划业绩方面，上海IFC中心2020整年销售业绩近100亿元；；2021年上半年销售额高达86.46亿，较去年同期增添180%，创历史新高。 。。英国哈罗德百货2019- 2020财年生意总量实现同比增添4%至22亿英镑。 。。
英国哈罗德百货
（二）目的地型文旅商业综合体模式
目的地型文旅商业综合体是将旅游功效和购物功效有机连系，形成休闲娱乐+商业购物群集区，具有业态高度集成、、、产品有机组合、、、土地集中使用等特点，现在在该领域较为着名的是加拿大三五集团，其旗下最著名的文旅商业综合体包括加拿大西埃德蒙顿购物中心West Edmonton Mall和美国摩尔购物中心Mall of America， 以及刚开业不久的纽约美国梦American Dream，具有体量大、、、层次高、、、辐射规模广等特点。 。。
项目定位方面，三五集团开发的综合体定位零售与娱乐复合型商业中心，将休闲娱乐作为焦点驱动产品，高抬高打，打造地区性甚至天下性地标项目，聚焦外地和跨区域游客。 。。业态组合及内容打造方面，三五集团的综合体其内部业态以天下最大和体量重大著称，一是通过组合大宗顺应差别年岁人群的、、、具有IP效应的休闲娱乐、、、高规格体育设施、、、高等零售以及旅馆等业态和产品，提高市场关注度，群集更多跨区域客源，并实现延伸主顾停留时间及增添主顾消耗额的目的。 。。二是将古板的室外娱乐项目融入商业综合体，在室内运营，包管项目整体运营不受季节、、、天气影响，以提高游客体验感受。 。。三是因地制宜，连系项目所在地特点，无邪调解业态，好比MOA所在地衣饰和鞋类产品完全免税， 成为全美最受民众接待的旅游目的地之一。 。。谋划业绩方面，在正终年份，WEM年接待游客达2200万人次， 是项目所在地阿尔伯塔省外地生齿数目的7倍，年收入约12亿加元；；MOA年接待游客达4000万人次，年收入合计抵达18亿美元，预计二期开放后年收入可达30亿美元。 。。纽约美国梦购物中心于2019年10月25日开业， 受疫情影响，一期开业只包括尼克宇宙（Nickelodeon Universe）主题乐园和冰场两个部分，其余部分后续分批次开业。 。。
（三）「艺术+商业」综合体模式
近年来，随着文化艺术工业的开展和「体验式消耗」热度的持续升温，购物中心依附地理位置、、、消耗便当性、、、体量供应富足、、、投融资方式多样等优势，正逐步成为艺术演出及展示的新承载平台，「艺术+商业」综合体的开展模式步入快速开展阶段，并一定程度上缓解了购物中心同质化严重的问题。 。。
项目定位方面，K11和SKP均定位于艺术与商业融合的综合体。 。。其中，K11定位艺术、、、人文、、、自然三大焦点元素相融合的高端白领体验消耗购物艺术中心，聚焦为外地年轻白领、、、商务人士和中高端消耗人群。 。。SKP定位高级奢华和盛行时尚的高端零售商业综合体，专注稀缺，锁定高端消耗人群，后开业的SKP-S则定位艺术、、、体验及限量产品空间，聚焦年轻消耗群体。 。。业态组合及内容打造方面，上海K11零售业态占比相对较低（仅为54%），着重时尚潮流类品牌，通过着名艺术家的作品展览等形式将「艺术+商业」举行连系。 。。SKP则更着重高端零售业态（占比高达87.1%），通过新建SKP-S将艺术与商业相连系，在详细内容打造上，SKP注重科技与艺术的连系，为观者带来超现实的陶醉式视觉体验。 。。谋划业绩方面，2020年位于上海、、、武汉、、、广州、、、沈阳四个城市的5个K11购物艺术中心2020年销售额同比上升35%，其中上海K11销售额增幅为37%，整体会员数目在2020年下半年同比增添60%，金卡和黑卡会员销售同比增添66%。 。。2020年SKP零售额同比增添15%至177亿元，主要得益于高比例的高端零售业态带来的高坪效， 单店销售额、、、每平方米销售产出均为全球第一。 。。
加拿大西埃德蒙顿购物中心West Edmonton Mall
（四）体育商业综合体模式
体育综合体是以体育大中型设施为基础，融合体育运动、、、旅游、、、康健、、、文化、、、休闲、、、商贸等多种服务功效为一体的修建空间或体育工业群集区。 。。近年来，随着体育工业的迅速开展和商业形态的一直立异，体育综合体逐渐成为热门，并成为所在城市的一种特色商业综合体类型。 。。体育综合体的代表案例有迪拜Sport society。 。。
迪拜Sport society是在迪拜王储兼政府执行委员会主席哈姆丹王子于2017年提倡一年一度的Dubai fitness Challenge（迪拜健身挑战赛）配景下新妄想建设的体育综合体。 。。在业态组合上，突出体育健身主体，并在综合体内融入相关体育品牌衣饰和器材以及大康健业态。 。。
外洋成熟的体育综合体是在多年的健身运动文化中被催生的，康健医疗业态作为隶属的须要服务，已成为体育综合体不可缺氨赡一部分，且能形成引流的聚合效应和影响力。 。。海内的体育综合体现在较少涉及医疗领域的业态，且相对疏散、、、简单，更常见的是在体育综合体内举行种种游乐活动，而非从康健生涯方式出发，衍生出系列服务。 。。
三、、、商业综合体开展趋势
（一）金融立异拓宽融资渠道，盘活存量资产，助推行业良性开展。 。。
2021年1-6月商业类地产REITs刊行金额同比增添42%，共计70.36亿元，2020年-2021年6月，房地产企业刊行类REITs共23单，均位于一二线城市，其中一线城市占比55%，二线城市占比45%。 。。总体看来，类REITs 等资产证券化模式越来越受到商业地产企业的关注，通过金融手段买通资金循环链，盘活存量资产，优化债务结构，将助推行业良性开展。 。。
迪拜Sport society
（二）头部企业能够依附品牌影响力、、、运营能力和更有用的资金效率举行扩张，行业集中度逐步提升。 。。
商业地产投资规模大、、、回报期长，开发商的资金、、、品牌、、、资源优势作为焦点竞争力使得龙头企业在行业竞争中具有突出优势，行业名堂呈现强者恒强的时势。 。。公开数据显示，TOP15榜中的着名开发商2021年拟开业量达219个，占总开业量约12%，行业头部企业群集效应显着。 。。未来随着公募REITs有望拓展至商业地产领域， 头部企业能够依附品牌影响力和更有用的资金效率举行扩张，行业集中度有望进一步提升。 。。
（三）「Z世代」个性化消耗需求的加速涌现将推动商业综合体新业态和新模式的泛起，在文娱消耗和新品牌IP双重引领下，商业综合体将继续迎来升级和立异。 。。
「Z世代」出生于我国经济高速开展、、、互联网崛起的阶段，作育了与古板消耗者截然差别的消耗观和生涯理念。 。。一是国货、、、国潮看法的兴起，实力过硬的产品与中国文化的融合可有用拉近与「Z世代」的距离。 。。二是数字科技增进新消耗和新业态模式的开展，各大品牌纷纷结构在线线下，体验式线下店、、、网红店层出不穷，越来越多品牌以「潮玩」等看法开设体验店或快闪店。 。。三是千禧一代和「Z世代」的网购消耗者成为时尚奢侈品消耗主力军，进一步影响高端商业综合体的业态和开展模式。 。。
（四）在碳达峰碳中和开展理念的引领下，手艺前进将助推行业绿色低碳的转型开展。 。。
据《中国房地产企业碳排放调研报告2021》，我国地产修建业的碳排放总量位居全球第三，国家碳达峰、、、碳中和的愿景对地产行业提出了更紧迫的要求。 。。未来， 2050年零碳修建将成为主流，其中零碳修建科技和既有修建的升级刷新是重点，如加速推动超低能耗、、、近零能耗和零能耗修建，如成都远洋远古里已周全使用可再生电能，成为四川省2020年度首批于业主及租户营运中实现「净零碳」用电的项目。 。。
美国梦购物中心
四、、、启示与建议
（一）在存量高度竞争的配景下，商业综合体要注重消耗者体验，定位中高端，打造差别化、、、质量化产品。 。。
一是从市场开展趋势和海内外典范案例看，中高端市场和主要客源地仍然有开展空间，也是未来开展的主流偏向，建议聚焦一线和新一线城市，定位中高端市场，做精产品，做强IP，注重消耗者体验和差别化竞争；；二是尽可能引进新兴业态、、、有竞争力的细分业态和引领型业态，以此来打造商业综合体的竞争优势。 。。
（二）通过科技、、、文化赋能，提升产品研发和运营治理能力。 。。
一是在产品研发上，加大科技、、、文化等元素的应用，增添项目整体吸引力，同时也要研究差别业态的定位，明确哪些是引流的，哪些是赚取利润的，形成客源协同、、、相互增进的良性业态名堂。 。。二是在项目的妄想设计、、、运营治理（会员治理）和刷新维护上，周全推进数字化转型，通过数字科技赋能提升治理效益。 。。三是统筹思量目今租金水平、、、当期利润和项目恒久利益的关系， 构建以提升资产估值为目的的投资、、、开发和运营审核系统，打造商业综合体的运营能力。 。。
（三）统筹思量短期内打造标杆商业综合体项目和集团恒久商业地工营业开展战略，走出适合集团营业现状的差别化蹊径。 。。
运营治理能力的建设并非一朝一夕，建议从资源储备情形、、、营业能力匹配以及未来开展战略出发决议综合体未来的开展模式。 。。一是从海内外案例看，除了开发能力外，招商运营能力也十分主要，建议整合集团各事业群现有的商管能力，做强商管营业，既运营治理集团内部项目，也可以向外延伸，成为新的营业增添点；；二是从SKP等商业综合体的履历看，首店经济、、、奇异资源是综合体乐成的主要因素，建议起劲探索与供货商、、、品牌商的新型相助关系，增强上下游相助绑定，集成海内外资源，强化资源掌控能力。 。。
